وكيل

در قراردادهاي اجاره املاك تجاري داراي حق كسب و پيشه، هرگاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شود و مستاجر بدون اين كه رضايت موجر را براي تغيير شغل كسب كند، شغل خود را تغيير مي دهد، موجر مي تواند تخليه مورد اجاره را به لحاظ تغيير شغل از دادگاه بخواهد، مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفين در جلسه رسيدگي و بررسي مستندات خواهان و در صورت نياز ارجاع امر به كارشناس دادگستري و معامله محل پس از احراز تغيير شغل از سوي مستاجر راي به تخليه ملك صادر مي نمايد و در ضمن راي مهلتي كه از 10 روز كمتر و از 2 ماه بيشتر نخواهد بود، براي تخليه ملك تعيين مي كند. دعاوي تخليه املاك تجاري در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع ملك رسيدگي مي شود.

زماني كه راي مبني بر تخليه صادر گرديد و قطعي شد، اجراييه صادر شده و به مستاجر ابلاغ مي گردد تا ظرف مهلت تعيين شده، نسبت به تخليه اقدام نمايد. در صورت استنكاف مستاجر از تخليه در موعد مقرر، دادورز اجراي حكم اقدام به تخليه ملك مي نمايد. شما ميتوانيد براي پرونده هاي ملكي خود اعم از تجاري يا مسكوني روي وكيل ملكي و مجرب ما حسابي ويژه باز كنيد. لازم به ذكر است كه مشاوره در اين دفتر وكالت، رايگان مي باشد.

تخليه به جهت تغيير شغل

در قراردادهاي اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، اگر مالك بر اساس حكم تخليه اي كه توسط دادگاه صادر مي شود، اقدام به تخليه ملك نمايد، مستاجر در مواردي كه مستحق دريافت حق سرقفلي است ميتواند همزمان با دادخواست تخليه از سوي موجر و يا پس از آن اقدام به طرح دعواي مطالبه سرقفلي نمايد.

اگر مالك در پايان مدت قرارداد اجاره، دادخواست تخليه مطرح ننمايد، مستاجر ميتواند بدواً دادخواست مطالبه سرقفلي را به دادگاه تقديم كند. مقدمه اين دادخواست آن است كه مستاجر ملك را تخليه نموده و به مالك تحويل دهد و در صورت استنكاف مالك از تحويل گرفتن ملك، ملك را به دادگاه تحويل دهد.

دادگاه پس از برگزاري جلسه رسيدگي، با ارجاع پرونده به كارشناس رسمي دادگستري، بهاي سرقفلي را بر اساس قيمت عادله روز محاسبه نموده و موجر را به پرداخت سرقفلي محكوم ميكند.
پس از محكوميت مالك به پرداخت وجه سرقفلي و قطعيت راي، اجراييه صادر و به مالك ابلاغ ميگردد. اگر مالك ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اجراييه اقدام به پرداخت سرقفلي ننمايد، مستاجر ميتواند اقدام به توقيف اموال مالك و تامين مبلغ سرقفلي از محل اموال توقيف شده نمايد. ملكي كه قبلاً در تصرف مستاجر بوده است نيز قابل توقيف است.
شما ميتوانيد در مورد پرونده هاي مطالبه سرقفلي و ملكي روي وكيل ملكي و وكيل حقوقي ما حسابي ويژه باز كنيد. لازم به ذكر است كه مشاوره در اين دفتر وكالت كاملاً رايگان و توسط وكيل پايه يك دادگستري انجام ميگيرد. پس با ما تماس بگيريد.

مطالبه سرقفلي

در قراردادهاي اجاره املاك تجاري كه قبل از سال 76 بين موجر و مستاجر منعقد گشته است، اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاريخ استفاده مستاجر از عين مستاجره يا تاريخي كه حكم قطعي بر تعديل اجاره بها صادر شده باشد، 3 سال گذشته باشد، مي توان دادخواست تعديل اجاره بها را مطرح نمود.

افزايش و يا كاهش خريد هاي زندگي يكي از پيش شرط هاي دادخواست تعديل اجاره بها است. دادگاه پس از تشكيل جلسه رسيدگي و استماع اظهارات طرفين، پرونده را براي تعيين اجاره بها به كارشناس رسمي دادگستري ارجاع مي دهد. كارشناس رسمي دادگستري پس از بررسي و ارزيابي، نظريه خود را در خصوص ميزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله اعلام و در صورت قطعيت نظريه كارشناس، دادگاه بر اساس اين نظريه اقدام به صدور راي تعديل اجاره بها صادر مي نمايد.

هر كدام از موجر و مستاجر مي تواند به استناد زياد شدن يا كم شدن هزينه هاي زندگي درخواست تعديل نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد. در اين صورت هر كدام كه خواستار آن شدند خواهان دعوي و طرف مقابل خوانده دعوي ناميده ميشود. دادگاه محل وقوع ملك، صالح به رسيدگي دعواي تعديل اجاره بها است. حكمي كه دادگاه ميدهد چنانچه فقط تعديل باشد، حكم اعلامي بوده و نيازي به صدور اجراييه ندارد. ولي اگر ما به التفاوت نيز مورد صدور حكم باشد، اجراي اين قسمت از راي، احتياج به صدور اجراييه دارد.
دفتر ما با وجود بهترين وكيل پايه يك دادگستري و تجربه فراوان در عرصه هاي مختلف حقوقي ميتواند، گزينه مناسبي براي شما عزيزان باشد. با ما تماس بگيريد.

تعديل اجاره بها

موضوع اين مقاله در خصوص تاييد فسخ قرارداد به جهت فوت، از كار افتادگي و ورشكستگي است. قرارداد مشاركت در ساخت جزء عقود لازم محسوب مي شود و با فوت، ورشكستگي و يا حجر يكي از طرفين قرارداد از بين نمي رود.
از سوي ديگر در صورت وقوع شرايطي نظير شرايط فوق براي يكي از طرفين، علي الخصوص سازنده در اكثر مواقع اجراي قرارداد متوقف مي گردد و اين توقف طرف مقابل را متضرر مي نمايد. به همين دليل ممكن است در قرارداد شرط شود كه در صورت فوت، ورشكستگي و حجر يكي از طرفين، طرف ديگر بتواند قرارداد را فسخ نمايد.

در صورتي كه هر يك از طرفين به استناد حق فسخ مندرج در قرارداد و مشاركت و پس از وقوع يكي از شرايط فوق اقدام به فسخ قرارداد نمايد، ميتواند تاييد فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه كند.
هر كدام از مالك يا سازنده كه قرارداد را فسخ نموده به عنوان خواهان، دعوي را مطرح ميكند و در مقابل دعوا حسب مورد مي بايست به طرفيت وراث، قيم و يا اداره تصفيه و امور ورشكستگي طرف ديگر قرارداد طرح شود.
باتوجه به اين كه قرارداد مشاركت در ساخت مربوط به ملك و مال غير منقول است، بنابراين در دادگاه محل وقوع ملك به اين دعاوي رسيدگي مي شود.

آراي مربوط به تاييد فسخ، فقط جنبه اعلامي دارند و نيازي به صدور اجراييه ندارد. ميتوان به جاي حق فسخ، در قرارداد شرطي گنجانده شود كه در صورت فوت، ورشكستگي، ازكارافتادگي و يا حجر يك از اطراف قرارداد، قرارداد منسوخ گردد، كه در اين صورت با وقوع يكي از حالات فوق، قرارداد خود به خود و بدون نياز به اعلام اراده جديد منحل ميشود، البته در قرارداد مشاركت در ساخت گنجاندن اين شرط توصيه نميشود.
ممنون از اينكه در اين مقاله با ما همراهي كردين. شما خوبان ميتوانيد با مراجعه حضوري به دفتر وكالت ما بصورت رايگان و كامل با وكيل پايه يك دادگستري ما مشاوره رايگان داشته باشيد.

تاييد فسخ قرارداد

در مورد قراردادهاي اجاره اماكن تجاري كه قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند، مستاجر حق انتقال منافع ملك را به شخص ديگر ندارد.

در صورتي كه مستاجر بدون اذن موجر و يا حكم دادگاه به هر شكلي اعم از آن كه در قرارداد مكتوبي در بين باشد و يا به صورت به عملي و بدون مبادله قرارداد منافع ملك را به ديگري منتقل نمايد مالك ميتواند با پرداخت نصف حق كسب و پيشه، ملك را تخليه كند. حتي اگر قراردادي براي انتقال حق كسب و پيشه منعقد نشده باشد ولي فرد ديگري غير از مستاجر عملاً از عين مستاجره استفاده كند، براي تحقق انتقال به غير كفايت ميكند و وجود يا عدم وجود قرارداد بين مستاجر و استفاده كننده از عين مستاجره موثر نيست.

بنابراين در صورت تحقق انتقال به غير از سوي مستاجر، مالك ميتواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخليه به جهت انتقال به غير را طرح نمايد.
دادگاه پس از برگزاري جلسه رسيدگي و بررسي اظهارات طرفين در صورت احراز انتقال به غير، موضوع را براي ارزيابي ميزان حق كسب و پيشه به كارشناس رسمي دادگستري ارجاع مي نمايد و پس از قطعيت نظر كارشناس، راي به تخليه ملك استيجاري در ازاي پرداخت نصف حق و پيشه صادر مي نمايد.
دادگاه در راي صادره به موجر مهلت مي دهد تا ظرف سه ماه از تاريخ قطعيت راي، نسبت به پرداخت نصف حق كسب و پيشه به مستاجر اقدام نمايد. همچنين براي مستاجر مهلتي كه از 10 روز كمتر و از 2 ماه بيشتر نباشد، براي تخليه ملك در نظر ميگيرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق كسب و پيشه توسط موجر محاكمه ميشود. اگر موجر در مهلت سه ماه از تاريخ قطعيت راي، اقدام به پرداخت حق كسب و پيشه ننمايد، حكم صادره ملغي ميگردد.

شما عزيزان ميتوانيد با تماس به دفتر وكالت ما به طور مستقيم با وكيل و مشاور حقوقي ما مشاوره رايگان داشته باشيد. تشكر از همراهي شما در اين مقاله.

تخليه به جهت انتقال به غير

موضوع اين مقاله در خصوص الزام به تنظيم سند صلح سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت است. تا قبل از تصويب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، هر شخص با اذن مالك، ملك تجاري تحت هر عنواني اعم از اجاره، صلح منافع و يا هر عنوان ديگر اقدام به تصرف ملك مي نمود، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مي گرديد و داراي حق كسب و پيشه ميشد. اين حق با اتمام مدت اجاره نيز از بين نمي رفت و معتبر بود.

اشخاصي كه به استناد قانون فوق، داراي حق كسب و پيشه شده اند و تاكنون سند رسمي صلح حق كسب و پيشه به نام آنها تنظيم نشده است، ميتوانند با اثبات رابطه استيجاري خود با مالك ملك، تقاضاي صدور سند رسمي صلح حق كسب و پيشه را طرح نمايند.
همچنين در قراردادهاي اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و بعد از آن چنانچه مستاجر داراي سرقفلي باشند، ميتواند از مالك بخواهد سند رسمي صلح سرقفلي به نام وي تنظيم كند. علاوه بر اين، در مواردي كه مستاجر حق انتقال به غير دارد، ممكن است مستاجر سرقفلي را به مستاجر ديگري منتقل كند، در چنين حالتي نيز مستاجر دوم مي تواند خواستار سند رسمي صلح سرقفلي بشود.

مستاجري كه آخرين اجاره نامه را منعقد نموده، خواهان دعوي است و دادخواست به طرفيت مستاجر سابق كه با او قرارداد اجاره را منعقد نموده است به عنوان خوانده قابل طرح است. از آنجا كه حق كسب و پيشه و سرقفلي در مالكيت مستاجر است، نيازي به طرفيت قرارداد مالك در دادخواست نيست.
بنا به قاعده، دادگاهي كه ملك در حوزه قضائي آن واقع است، حاضر به رسيدگي است. پس از قطعيت راي و ابلاغ اجراييه به مستاجر سابق در صورتي كه وي اقدام به تنظيم سند رسمي صلح سرقفلي و يا حق كسب و پيشه نمايد، دادگاه با حضور در دفترخانه از طرف مستاجر سابق سند صلح سرقفلي را امضاء مي نمايد.

دفتر مشاوره ما آمادگي قبول كليه دعاوي حقوقي، كيفري، ملكي و خانوادگي را داراست. ما با وكيل و مشاور حقوقي مجرب و باسابقه يمان ميتوانيم تكيه گاهي محكم براي شما عزيزان باشيم. با ما تماس بگيريد.

الزام به تنظيم سند صلح سرقفلي

موضوع اين مقاله در خصوص تاييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن مي باشد. چنانچه شخصي ملك خود را در رهن شخص ديگري اعم از اشخاص حقيقي و يا حقوقي قرار دهد، نميتواند در ملك خود تصرفاتي داشته باشد كه منافي حق مرتهن (طلبكار) باشد.

در خصوص ضمانت اجراي چنين تخلفي از سوي راهن، دو نظريه وجود دارد:
نظريه اول معتقد است چنين معامله اي غير نافذ است و در صورت رد مرتهن باطل ميگردد. و ساير محاكم و حقوق دانان بر اين باور هستند كه تصرفات حقوقي خلاف حق مرتهن، باطل است.
به هر حال بر اساس هر دو نظريه فوق، اگر مالك نسبت به ملك معاملاتي انجام دهد كه با حق مرتهن منافي باشد، مرتهن ميتواند تاييد بطلان اين قرارداد را از دادگاه بخواهد.

مرتهن يا كسي كه ملك در رهن اوست، خواهان دعوي است و دعوا به طرفيت راهن (مالك) و شخص ثالثي كه قرارداد با او منعقد شده است طرح ميشود. و از آنجا كه دعوي غير منقول است، دادگاه محل وقوع ملك به دادخواست رسيدگي ميكند.
از زماني كه مرتهن عقدي كه منافي حقوق خود است را رد كند بيع باطل است و تنها براي تاييد ابطال آن به دادگاه رجوع ميكند و راي دادگاه جنبه اعلامي دارد و نياز به صدور اجرائيه نيست.

ممنون كه در اين مقاله با ما همراه بودين. شما خوبان ميتوانيد با حضور در دفتر با وكيل پايه يك دادگستري ما مشاوره رايگان داشته باشد. وكيل ما در عرصه هاي مختلف حقوقي فعاليت دارد و مي تواند بهترين تكيه گاه براي شما عزيزان باشد.

تاييد بطلان قرارداد

قراردادهاي اجاره اي كه از سال 76 به بعد منعقد ميگردد، پس از اين كه مدت پايان يافت، عقد اجاره نيز پايان مي يابد و پس از انقضاي مدت، اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالك در تصرف خود داشته باشد، موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت المثل مي باشد، هر چند كه مستاجر از مورد اجاره استفاده نكرده باشد.

چنانچه مستاجر بعد از اتمام مدت، با اجازه مالك، ملك را در تصرف خود داشته باشد زماني بايد اجرت المثل بدهد كه از آن استفاده كرده باشد. بنابراين اگر مالك اجرت المثل را مطالبه نمايد و مستاجر آن را پرداخت نكند بايد دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود.

دادگاه پس از برگزاري جلسه رسيدگي و بررسي اظهارات طرفين، در صورت مستحق دانستن مالك نسبت به اجرت المثل، او را به كارشناس رسمي دادگستري ارجاع مي دهد. كارشناس رسمي دادگستري با بررسي و ارزيابي اجرت المثل ملك، با توجه به موقعيت و شرايط آن و مقايسه با املاك مشابه اجرت المثل را در دوره اي كه در تصرف مستاجر بوده مشخص ميكند. مبلغ اجرت المثل ممكن است از مبلغ اجاره كمتر يا بيشتر باشد.

پس از محكوم شدن مستاجر به مبلغ معين شده در راي، موجر بايد از طريق صدور اجراييه به همان ميزان از اموال مستاجر مانند اتومبيل و… را توقيف كرده و با فروش آن ها به آنچه كه استحقاق دارد نسبت پيدا كند. اگر اموالي از مستاجر در دسترس نباشد، حكم جلب وي صادر شده و تا زماني كه مستاجر مبلغ محكوميت را پرداخت نكند در حبس مي ماند. موجر مي تواند پس از قطعيت حكم و صدور اجرائيه، مبلغ اجرت المثل را از وديعه مستاجر كه نزد وي است كسر و وصول نمايد.

شما با تماس به دفتر وكالت ما ميتوانيد مستقيم با وكيل و مشاور حقوقي ما صحبت كنيد. لازم به ذكر است كه وكيل پايه يك دادگستري ما در عرصه هاي مختلف حقوقي، كيفري، خانواده و ملكي فعاليت دارد.

مطالبه اجرت المثل

موضوع اين مقاله، درخواست توقيف حقوق مستخدم از سازمان مربوطه مي باشد. وفق ماده 97 قانون اجراي احكام مدير اجرا، مراتب را به سازمان مربوطه ابلاغ مي نمايد و رييس يا مدير سازمان مكلف است از حقوق و مزاياي محكوم عليه كسر نموده و به قسمت اجرا بفرستد.

مطابق اين ماده مدير اجرا از دستگاه متبوع محكوم عليه خواهد خواست تا حسب مورد ربع يا ثلث حقوق و مزاياي او را كسر و به قسمت اجرا بفرستد. اعلام مدير اجرا به سازمان مربوطه مي تواند به يكي از دو صورت ذيل انجام شود:
الف- طي نامه اداري از دستگاه متبوع كارمند خواسته مي شود، حسب مورد ربع يا ثلث حقوق و مزاياي ماهانه او كسر و به حساب اجرا واريز شود. در اين صورت نامه از طريق پست يا به وسيله ذينفع براي دستگاه مورد نظر فرستاده ميشود.
ب- به موجب احضاريه اي به دستگاه متبوع، كارمند امر ميشود، حسب مورد ثلث يا ربع حقوق و مزاياي او كسر و به حساب اجرا واريز شود. اين احضاريه توسط مأمور ابلاغ، به مخاطب ابلاغ مي شود.

مزيت روش دوم اين است كه نسخه ابلاغ شده اخطاريه اعاده و در پرونده اجرائي ضبط ميشود.
مدير اجرا نمي تواند براي اجراي ماده 96 توسط دستگاه مربوط مهلت تعيين كند، چرا كه ممكن است نامه يا اخطاريه مثلاً در دهم به مخاطب برسد، در حالي كه حقوق و مزاياي كارمند معمولاً آخر هر ماه به حساب او واريز مي شود.
در مورد ماده 97 قانون اجراي احكام مدني اين سوال پيش مي آيد كه اگر رييس يا مدير سازمان متبوع كارمند مطابق نامه يا اخطاريه مدير اجرا عمل نكند چه مسوليتي دارد.

در پاسخ به اين سوال بايد گفت از لحاظ قوانين و مقررات موجود قائل به تفكيك شد. به اين صورت كه اگر مدير يا رييس دستگاه دولتي مخاطب، قسمت اجرا باشد و به تكليف خود عمل نكند، مشمول ماده 576 قانون مجازات اسلامي بوده و مجازات كيفري خواهد داشت. اما اگر مدير شركت خصوصي مخاطب امريه اجرا بوده و به تكليف خود عمل نكند استفاده از ماده 576 در مورد او ممكن نخواهد بود و او از اجراي دستور واحد اجراي احكام مقاومت در برابر مأمور دولت نيز نميتوان تلقي كرد.

لازم به ذكر است كه شما ميتوانيد با وكيل پايه يك و وكيل حقوقي ما در مسير قضائي خود راهي امن تر و ساده تري را بپيماييد.

درخواست توقيف حقوق

موضوع اين مقاله در خصوص مطالبه ضرر و زيان تخلف از انجام تعهد است. در بسياري از قرارداد ها، طرفين نسبت به يكديگر تعهداتي را بر عهده ميگيرند، و معمولا براي انجام اين تعهدات موعد و زمان مشخصي نيز تعيين مي شود. حال ممكن است يكي از طرفين قرارداد، نسبت به اجراي تعهدات خود تخلف نمايد. اين تخلف ممكن است بصورت تاخير در اجراي تعهد و يا عدم انجام تعهد باشد.

اگر بر اثر تخلف متعهد ضرر و زياني به طرف مقابل وارد شود، متعهدله ميتواند دادخواست مطالبه ضرر و زيان ناشي از تخلف قرارداد را به دادگاه تقويم نمايد. به عنوان مثال در يك قرارداد مشاركت در ساخت، سازنده تعهد مي نمايد كه بناي مورد نظر را در موعد معيني تكميل و يا تحويل دهد و يا ممكن است در يك قرارداد اجاره، موجر متعهد گردد كه ملك را در زمان مقرر به مستاجر تحويل دهد. در هر يك از مثال هاي فوق، تخلف متعهد از تعهدات قراردادي ممكن است به طرف مقابل ضرر و زيان وارد نمايد، و ذي نفع ميتواند با تقويم دادخواست، ضرر و زيان وارده به خود را مطالبه نمايد.

شرط لازم براي طرح چنين دعوائي اين است كه بر اثر تخلف طرف قرارداد به صورت مستقيم ضرر و زياني وارد شود، در غير اين صورت و در حالتي كه تاخير و يا عدم انجام تعهد ضرري به متعهدله وارد ننمايد، امكان طرح چنين دعوائي نيست. همچنين اگر در قرارداد خسارت مقطوعي براي تخلف از تعهدات پيش بيني شده باشد كه اصطلاحاً به آن وجه التزام مي گويند، سقف ضرر و زيان قابل مطالبه، مبلغ وجه التزام است و حتي اگر ضرر و زيان وارده بيش از مبلغ وجه التزام باشد، امكان مطالبه آن وجود ندارد. معمولاً در پرونده مطالبه ضرر و زيان قراردادي، براي تعيين ميزان ضرر و زيان وارده ابتدا موضوع به كارشناس رسمي مربوطه ارجاع مي شود و سپس بر اساس نظر وي دادگاه تصميم ميگيرد.

باتشكر از همراهي شما در اين مقاله، شما ميتوانيد با تماس تلفني با وكيل و مشاور حقوقي ما از مشاوره رايگان تلفني برخوردار شويد.

مطالبه ضرر از تخلف در تعهد