اجاره

در قراردادهاي اجاره املاك تجاري كه قبل از سال 76 بين موجر و مستاجر منعقد گشته است، اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاريخ استفاده مستاجر از عين مستاجره يا تاريخي كه حكم قطعي بر تعديل اجاره بها صادر شده باشد، 3 سال گذشته باشد، مي توان دادخواست تعديل اجاره بها را مطرح نمود.

افزايش و يا كاهش خريد هاي زندگي يكي از پيش شرط هاي دادخواست تعديل اجاره بها است. دادگاه پس از تشكيل جلسه رسيدگي و استماع اظهارات طرفين، پرونده را براي تعيين اجاره بها به كارشناس رسمي دادگستري ارجاع مي دهد. كارشناس رسمي دادگستري پس از بررسي و ارزيابي، نظريه خود را در خصوص ميزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله اعلام و در صورت قطعيت نظريه كارشناس، دادگاه بر اساس اين نظريه اقدام به صدور راي تعديل اجاره بها صادر مي نمايد.

هر كدام از موجر و مستاجر مي تواند به استناد زياد شدن يا كم شدن هزينه هاي زندگي درخواست تعديل نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد. در اين صورت هر كدام كه خواستار آن شدند خواهان دعوي و طرف مقابل خوانده دعوي ناميده ميشود. دادگاه محل وقوع ملك، صالح به رسيدگي دعواي تعديل اجاره بها است. حكمي كه دادگاه ميدهد چنانچه فقط تعديل باشد، حكم اعلامي بوده و نيازي به صدور اجراييه ندارد. ولي اگر ما به التفاوت نيز مورد صدور حكم باشد، اجراي اين قسمت از راي، احتياج به صدور اجراييه دارد.
دفتر ما با وجود بهترين وكيل پايه يك دادگستري و تجربه فراوان در عرصه هاي مختلف حقوقي ميتواند، گزينه مناسبي براي شما عزيزان باشد. با ما تماس بگيريد.

تعديل اجاره بها

موضوع اين مقاله در خصوص تاييد بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن مي باشد. چنانچه شخصي ملك خود را در رهن شخص ديگري اعم از اشخاص حقيقي و يا حقوقي قرار دهد، نميتواند در ملك خود تصرفاتي داشته باشد كه منافي حق مرتهن (طلبكار) باشد.

در خصوص ضمانت اجراي چنين تخلفي از سوي راهن، دو نظريه وجود دارد:
نظريه اول معتقد است چنين معامله اي غير نافذ است و در صورت رد مرتهن باطل ميگردد. و ساير محاكم و حقوق دانان بر اين باور هستند كه تصرفات حقوقي خلاف حق مرتهن، باطل است.
به هر حال بر اساس هر دو نظريه فوق، اگر مالك نسبت به ملك معاملاتي انجام دهد كه با حق مرتهن منافي باشد، مرتهن ميتواند تاييد بطلان اين قرارداد را از دادگاه بخواهد.

مرتهن يا كسي كه ملك در رهن اوست، خواهان دعوي است و دعوا به طرفيت راهن (مالك) و شخص ثالثي كه قرارداد با او منعقد شده است طرح ميشود. و از آنجا كه دعوي غير منقول است، دادگاه محل وقوع ملك به دادخواست رسيدگي ميكند.
از زماني كه مرتهن عقدي كه منافي حقوق خود است را رد كند بيع باطل است و تنها براي تاييد ابطال آن به دادگاه رجوع ميكند و راي دادگاه جنبه اعلامي دارد و نياز به صدور اجرائيه نيست.

ممنون كه در اين مقاله با ما همراه بودين. شما خوبان ميتوانيد با حضور در دفتر با وكيل پايه يك دادگستري ما مشاوره رايگان داشته باشد. وكيل ما در عرصه هاي مختلف حقوقي فعاليت دارد و مي تواند بهترين تكيه گاه براي شما عزيزان باشد.

تاييد بطلان قرارداد

قراردادهاي اجاره اي كه از سال 76 به بعد منعقد ميگردد، پس از اين كه مدت پايان يافت، عقد اجاره نيز پايان مي يابد و پس از انقضاي مدت، اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالك در تصرف خود داشته باشد، موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت المثل مي باشد، هر چند كه مستاجر از مورد اجاره استفاده نكرده باشد.

چنانچه مستاجر بعد از اتمام مدت، با اجازه مالك، ملك را در تصرف خود داشته باشد زماني بايد اجرت المثل بدهد كه از آن استفاده كرده باشد. بنابراين اگر مالك اجرت المثل را مطالبه نمايد و مستاجر آن را پرداخت نكند بايد دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود.

دادگاه پس از برگزاري جلسه رسيدگي و بررسي اظهارات طرفين، در صورت مستحق دانستن مالك نسبت به اجرت المثل، او را به كارشناس رسمي دادگستري ارجاع مي دهد. كارشناس رسمي دادگستري با بررسي و ارزيابي اجرت المثل ملك، با توجه به موقعيت و شرايط آن و مقايسه با املاك مشابه اجرت المثل را در دوره اي كه در تصرف مستاجر بوده مشخص ميكند. مبلغ اجرت المثل ممكن است از مبلغ اجاره كمتر يا بيشتر باشد.

پس از محكوم شدن مستاجر به مبلغ معين شده در راي، موجر بايد از طريق صدور اجراييه به همان ميزان از اموال مستاجر مانند اتومبيل و… را توقيف كرده و با فروش آن ها به آنچه كه استحقاق دارد نسبت پيدا كند. اگر اموالي از مستاجر در دسترس نباشد، حكم جلب وي صادر شده و تا زماني كه مستاجر مبلغ محكوميت را پرداخت نكند در حبس مي ماند. موجر مي تواند پس از قطعيت حكم و صدور اجرائيه، مبلغ اجرت المثل را از وديعه مستاجر كه نزد وي است كسر و وصول نمايد.

شما با تماس به دفتر وكالت ما ميتوانيد مستقيم با وكيل و مشاور حقوقي ما صحبت كنيد. لازم به ذكر است كه وكيل پايه يك دادگستري ما در عرصه هاي مختلف حقوقي، كيفري، خانواده و ملكي فعاليت دارد.

مطالبه اجرت المثل